Cơ sở nào để HoREA đề xuất quy định số tiền đặt cọc "nhà trên giấy" không vượt quá 5%?

Để góp phần hoàn thiện Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tiếp tục có Văn bản số 126/2023/CV- HoREA gửi Chính phủ, các Ủy ban của Quốc hội và các Bộ, ngành liên quan. 

Tại văn bản này, HoREA đặc biệt nhấn mạnh đến đề xuất quy định số tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không vượt quá 5%.

Trước đó về vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 6 Điều 23 dự thảo luật), Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý và có 2 phương án.

Phương án 1 quy định "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. 

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng".

Phương án 2 quy định "Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này".

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, với 2 phương án trên, Hiệp hội đề nghị chọn "Phương án 1" khoản 6 Điều 23 Dự thảo Luật.

"HoREA đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5% là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn, có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ. 

Đồng thời, quy định này cũng giúp cho bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án", ông Châu nhận định.

Cụ thể, tại Khoản 6: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp phép xây dựng hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm có đủ điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

"Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao hoặc có ý kiến đề xuất mức đặt cọc lên đến 2% là quá thấp hoặc có ý kiến còn để xuất lên mức 30% bằng với số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều không hợp lý vì không đảm bảo được yêu cầu là việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ", Chủ tịch HoREA, nhấn mạnh.

Đồng thời, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, bổ sung thêm cụm từ "Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan".

Nếu không bổ sung quy định này thì sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận, để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung thêm quy định cấm "hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan" vào khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về "các hành vi bị cấm" để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

HoREA nhận thấy, Phương án 1 sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) thông thoáng, nhưng chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nên Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ hoạt động này.

Phương án 1 cũng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về quyền của doanh nghiệp, trong đó có quyền tư do kinh doanh; quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; quyền chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh; quyền lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn" và với quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư. 

"Phương án 1 cho chuyển nhượng dự án thông thoáng sẽ tính tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng chuyển nhượng "chui" núp dưới hình thức chuyển nhượng cổ phần, phần vốn góp dẫn đến thay đổi cổ đông, thành viên của doanh nghiệp, thực chất là chuyển nhượng dự án còn có thể làm thất thu ngân sách Nhà nước…", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nói thêm.